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原状回復について
不動産用語については不動産用語集をご覧ください。
そもそも原状回復とは何ですか？
言葉通りに言えば「初めの状態に戻す」事をいいますが、賃貸借契約での定義は「入居者の故意や過失、通常を超える使用等による損耗・毀損を復旧すること」をいいます。
数年前に新築住宅に入居しました。どこまで原状回復するべきですか？
「経年劣化」や「通常損耗」は原状回復義務に含まれません。新築物件に入居したからといって、新築時同様に回復させる必要は有りません。
原状回復請求をされる部分はどこですか？
入居者の不注意や故意、契約違反（ ペットを許可無く持ち込んだ等 ）による破損部分を請求されます。
原状回復のトラブルを未然に防ぐ方法はありますか？
以前より退去時の、貸主借主両者立会による室内確認は有りましたが、入居時の立会は今でもそう多く有りません。
入居前に貸主借主両者立会による室内確認をして貰えないか確認してみましょう。どちらか一方の都合により、立会するのが難しい場合は室内チェック表を作成し貸主に提出しましょう。入居1週間以内が望ましいでしょう。また、特に心配な箇所は写真を撮って一緒に提出すると更に安心です。
入居前の室内チェックって借主がしなきゃいけないの？
”室内チェック表”の提出が賃貸借契約の条件である場合を除いて、借主が自主的に室内をチェックして貸主に報告する義務はありません。しかし、残念ながら入居前に立ち会いをしなければならないという決まりも現在有りません。ですので、退去時のトラブル防止の為の自衛措置としてお勧めしております。
契約書に「退去の際、現状に回復し賃貸住宅を明け渡すものとします」と書いてあります。
通常の使用方法であれば、内装全体の負担義務はありません。賃貸借契約における原状回復とは、入居時の完全な状態に戻すことではないのです。
不注意でクロスに一部傷をつけてしまい、その部屋全体のクロスを張り替える費用を請求されました。
不注意で破損したものを修繕するのは原状回復義務。傷をつけてしまった部分（ クロス１面分 ）の張替え費用分だけが、入居者の負担となります。
故意に破損した訳では有りませんが、ふすまや畳がそれなりに劣化しています。
ふすまや障子、畳の様に経年変化等により劣化してしまうものは、入居者が負担する必要はありません。ただし、煙草の火で畳を焦がした・子供がふすまを破いた等入居者の不注意による破損は借主負担となります。その負担範囲は 1 枚（ 1 面 ）単位となります。
「故意や過失だと見られる部分」とは、どういったものがありますか？
借主の故意・過失と見られる例
1. タバコによる畳の焼き焦げ 2. 引っ越し作業による引っかきキズ 3. 結露を放置して拡大したシミやカビ など
大家さん（貸主）負担となるものを教えてください。
賃貸住宅の契約では、経年変化や通常損耗などの修繕費用は家賃に含まれているとされ、貸主が負担するのが原則です。
経年変化や通常損耗と見られる例として以下のものがあげられます。
1. 日焼け等による畳やクロスの変色 2. 壁に貼ったポスターや絵画の跡 3. 家具の設置によるカーペットのへこみ など
壁紙がタバコのヤニで汚れています。どの位請求されますか？
クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常損耗であると考えられますので大家さん負担となります。 クリーニングでも除去できない場合は、交換する部分のみ借主負担となります。
また、クロスの対応年数は 6 年とされており、減価償却により借主の負担が減るようになっています。
仮に入居後 2 年経過していれば、借主負担は 70% 程度となります。
冷蔵庫を置いていた場所のクロスが黒く電気やけしてしましました。負担しないといけないですか？
通常、簡単な掃除で落ちる場合が多いので貸主負担となります。クリーニングで除去できない場合は、交換する部分のみ借主負担となります。
借主負担の割合を教えてください。
設備等の減価および借主の負担割合( ％ )
[ 耐用年数 6 年 … 畳床・カーペット・壁・クロス ]
2 年経過で 70% に減価し、修繕の負担も 70% が基準となります。
[ 耐用年数 8 年 … 設備機器 ( 新品交換の場合も同じ ) ]
[ 耐用年数の対象外になるもの ]
畳表・ふすま紙・障子紙・柱、障子等の建具部分・カギ・クリーニング・クロス クロスは部分補修してもツギハギ状態になり、将来的に全面張替えが必要な為、経過年数は考慮しない。
社団法人北海道宅地建物取引業協会 賃貸トラブル予防ガイド 原状回復の手引き 平成 20 年度版 参考。
